+7 999 994-99-25
  • Мы говорим по-русски
  • We speak English
Коротко об окупаемости
(приблизительный расчет)
Приводим самый бюджетный вариант, где операционные расходы
составляют 10% от стоимости проекта
  1. Покупка отеля

    1 500 000 USD

  2. Операционные расходы

    300 000 USD

  3. Реконструкция отеля

    1 200 000 USD

Первый год

Реконструкция отеля. Расходы 1 500 000 долларов покупка отеля на 15-17 номеров + 1 200 000 долларов реконструкция, включая создание зоны ресторана и SPA.

Средняя капитализация (1 500 000 + 1 200 000) + 50% = 4 050 000 долларов. 50% - это очень и очень скромная величина, допустимая в подобный расчетах, т.к. после полной реконструкции мы получаем не отремонтированный старый отель, а абсолютно новый продукт до 100%, превосходящий старый объект недвижимости по площади и до 100% по количеству номеров.

Кроме того мы создаем две новые коммерческие зоны – ресторан и SPA. Они включены в общий имущественный комплекс.

Второй – шестой год включительно:

Доходы отеля(без учета доходов от ресторана, SPA и дополнительных сервисов) 30 номеров Х 90 долларов Х 30 дней Х 12 месяцев = 972 000 долларов. Эту сумму нельзя считать точной, т.к. никто не может гарантировать 100% заполняемость нового отеля. Средний показатель по штату Florida при подобного рода расчетах – это 70%. Следовательно 972 000 : 100 Х 70 = 680 400 долларов в год доход отеля.

Обратите внимание, что мы берем средний показатель в 70% на все пять лет, хотя вполне реально довести его на второй-третий год до 80-90%. Вычтем расходы на услуги управляющей компании 15% - 102 060, зарплату персонала из 10 чел. - 120 000 долларов в год, расходы на коммунальные услуги – примерно 80 000 долларов в год и налоги - 2% от 4 млн. долларов - 80 000. Итого 298 340 долларов в год без учета доходов от ресторана, SPA и дополнительных сервисов. Вычтем еще, 50 000 долларов в год на рекламу. Сумма чистой прибыли составит 248 340 долларов в год, а сумма расходов более 432 000. Это мы взяли с запасом. Соответственно прибыль составит 1 241 700 долларов за пять лет.

Капитализация бизнеса за пять лет только из расчета роста цен на недвижимость 5% (без учета прогрессии) в год составит 25%, т.е. 1 012 500 долларов – это без учета зависимости капитализации от финансовых показателей предприятия. Соответственно стоимость отеля через шесть лет составит 5 062 500 долларов.

Несложно подсчитать, что общая сумма дохода инвестора за 5 лет составит более 3 300 000 долларов США. Это опять же без учета доходов от ресторана, SPA и дополнительных сервисов. За шесть лет инвестор возвращает затраченные деньги, при желании, становится гражданином США (как и члены его семьи) и имеет реально работающий стабильный бизнес, который приносит ему минимум 20 000 долларов ежемесячно только от аренды номеров. Он может расширить свой бизнес, либо продать, получив на руки не менее 5 000 000 долларов.

Соответственно, стоит учитывать, что это общий пример с серьезно завышенными расходами и заниженными доходами. Размер инвестиций может превышать сумму в 3 000 000 долларов, а реальная доходность отельного бизнеса вряд ли будет менее 15% в год. На операционные расходы мы выделили сумму в 300 000 долларов - сюда должны войти услуги миграционного адвоката, затраты на архитектурный план, непредвиденные и иные расходы. Однако, в целом, данный расчет полностью отражает существующую картину.